Huurcontract registreren allesbehalve bijkomstig

De verplichting om contracten voor woninghuur te registreren bestaat tien jaar. Vaak wordt die verplichting gezien als pure administratieve pesterij. Maar dat is ze allesbehalve.

13 March 2017

news-image

Door het huurcontract te laten registreren krijgt de overeenkomst een officiële begindatum en wordt het contract bindend voor derde partijen. Beide elementen zijn cruciaal bij geschillen en betwistingen, maar ook bij iets eenvoudigs als een voortijdige opzeg. Verhuurders die het contract registreren, kunnen verhaal halen op de huurder mocht die vroegtijdig zijn contract opzeggen. En ook huurders hebben baat bij een registratie, aangezien het hen beschermt tegen uitzetting bij verkoop.

Verplicht of niet?
De registratie is verplicht voor woningen die uitsluitend of gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning (dus ook tweede verblijven en studentenkoten) en voor gebouwen of terreinen die niet of niet uitsluitend worden bewoond (industriële gebouwen of terreinen, parkeergarages,…). Het is aan de verhuurder om het goed te registreren. In het geval van bewoonde gebouwen is dat gratis en heeft hij daarvoor de tijd tot twee maanden na de ondertekening van het contract. Dat is niet het geval voor gebouwen die niet bewoond zijn. Registreren kan dan tot vier maanden na de onder-tekening.

De huurder kan het huurcontract voor woninghuur laten registreren, maar is daar niet toe verplicht. Dat is wel het geval als het contract slaat op een pand dat (deels) voor andere doeleinden bestemd is.

Hoe registreren
Een registratie is niet meer dan het overnemen van belangrijke gegevens uit het contract in een register. Het volstaat om drie exemplaren van het huurcontract op te sturen naar het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het goed zich bevindt. Het origineel op het kantoor indienen kan ook, net zoals het online registreren. Woninghuurcontracten kunnen al langer online via MyRent geregistreerd worden, voor handelshuurcontracten en andere huurcontracten bestaat die optie sinds begin dit jaar.

Voordelen voor de huurder voor de verhuurder

Voordelen
Een huurcontract registreren is verplicht, al zijn er geen geldboetes voor wie het niet doet. Maar die huurders en verhuurders genieten niet de voordelen die de registratie biedt.

Voor de huurder
De registratie maakt een huurcontract bindend voor de verhuurder. Dat betekent dat hij de huurder niet zonder meer uit de woning kan zetten mocht hij ze willen verkopen (een verkoop is immers geen geldige reden voor een voortijdige beëindiging van het contract door de verhuurder). In geval van overdracht moet de nieuwe eigenaar ook het oude – geregistreerde – huurcontract naleven.

Voor de verhuurder
Verhuurders zien een registratie vaak nog verkeerdelijk als een inperking van hun rechten. Terwijl ook zij er meer bescherming door genieten.

Vroegtijdige opzeg
Bij een niet-geregistreerd contract van drie jaar of langer voor een woning die als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt kan de huurder zonder opzegtermijn en zonder vergoeding vertrekken. Bij een registratie had de verhuurder in dezelfde omstandigheden recht op een vergoeding gelijk aan een, twee of drie maanden huur (bij voortijdige beëindiging in het derde, tweede of eerste jaar, bepaald via de ‘vaste datum’ in de registratie) en een opzegtermijn van drie maanden.

Lagere belastingfactuur
Verhuurders van panden die tegelijk dienstdoen als kantoor of winkel kunnen dat gescheiden gebruik (woning/beroepsdoeleinden) laten vastleggen. Huurinkomsten worden dan afzonderlijk vastgesteld en belast. Die opsplitsing in twee bedragen levert de verhuurder een voordeel op.

Zonder registratie zouden de volledige netto-huurinkomsten of werkelijk ontvangen huur belastbaar zijn.

Dankzij de registratie wordt de belasting op het woongedeelte berekend op basis van het kadastraal inkomen in plaats van op de werkelijk ontvangen huur.

Huurcontracten die op papier worden aangeboden krijgen een stempel, registraties via MyRent zijn nadien te consulteren op MyMinfin.

Belangrijk: u moet ook de plaatsbeschrijving laten registreren. Biedt u ze samen aan met het huurcontract, dan is ook die registratie gratis. Als u ze nastuurt met de post, verwijs dan altijd naar het geregistreerde contract. Iedere partij moet een exemplaar krijgen: de huurder, de verhuurder en het registratiekantoor.

Hoeveel kost het?
Voor gebouwen die uitsluitend of gedeeltelijk voor bewoning worden verhuurd kost een registratie niets. Wilt u een gebouw verhuren dat niet wordt bewoond (kantoren, industriegebouwen en -terreinen, parkeergarages en plaatsen), dan betaalt u wel voor de registratie. Het bedrag ligt vast op 0,2 procent van de huurprijs én de lasten die u aan de huurder vraagt, gerekend over de hele periode van het huurcontract.

Voorbeeld: voor een huurcontract van drie jaar met een huurprijs van 1.500 euro per maand en 200 euro lasten per maand, zal de registratie 122,40 euro kosten (0,2% van 36 x 1.700).

Bij gemengd gebruik wordt het huurbedrag voor het deel bestemd voor huisvesting van de huurprijs afgetrokken. Hou er ook rekening mee dat de registratie van de plaatsbeschrijving van een goed dat niet is bestemd voor huisvesting u 50 euro kost. In het bovenstaande voorbeeld zou u, met plaatsbeschrijving, in totaal 172,40 euro betalen.

Uit het leven gegrepen: Wat gebeurt er als ik de overeenkomst niet registreer?
Annie en Walter hadden een woning in Brussel die ze snel moesten verhuren toen een van hen een job in het buitenland kreeg. Tussen alle rompslomp en geregel voor de verhuis door had Walter een huurder gevonden, een jong echtpaar uit Bulgarije dat voor de EU kwam werken.

Een week nadat ze de krabbels onder het contract hadden gezet, vertelde Walter een bevriende notaris over zijn moeilijke zoektocht naar een huurder en zijn onwennigheid om zijn woonst aan iemand anders toe te vertrouwen. Hij zei ook dat hij er zeker van was dat hij aan alles had gedacht: branddetectoren op elke verdieping, een EPC-certificaat, een conformiteitsattest en een aansluiting bij het garantiefonds.

‘Maar heb je het contract ook laten registreren?’, vroeg de notaris. Dat was niet het geval. Walter maakte alsnog werk van de registratie. Anderhalf jaar later kreeg hij een aangetekende brief van zijn huurder in de bus. Hij zou onmiddellijk vertrekken en aangezien hij nergens een registratie kon terugvinden, was hij ook geen vergoeding (twee maanden huur) verschuldigd.

Pas toen Walter het bewijs van het registratiekantoor kon voorleggen, draaide de huurder bij. Hij respecteerde de opzegperiode van drie maanden en betaalde netjes de twee maanden huur.

Bron: Netto